Un secteur important et dynamique

L’habitation communautaire a une grande valeur. Elle permet non seulement de lutter contre la pauvreté et l’exclusion mais elle contribue également de manière significative à l’économie du Québec. Selon une étude réalisée pour la Société d’habitation du Québec[1], chaque dollar investi dans le développement du logement social et communautaire génère un apport direct de 2,30 $ en activité économique. Sur le plan fiscal par exemple, on évalue à 93 millions de dollars la somme des taxes foncières payées par les OSBL-H québécois. Enfin, l’implantation d’une unité de logement a également un effet sur l’emploi local et sur le dynamisme du milieu. Associés à la livraison des services résidentiels et à la personne, les emplois créés sont stables et durables.

Aujourd’hui, la demande en logements sociaux est toujours aussi forte, en particulier dans ce contexte d’augmentation des prix de l’immobilier, à Québec et Montréal notamment. Près de la moitié (46 %) des logements appartenant aux OSBL-H s’adressent à une clientèle aînée. Une autre population cible, souvent délaissée par le marché privé, sont les personnes handicapées. Les projets d’habitation qui leur sont destinés sont en forte demande. On trouve également des projets destinés à des personnes itinérantes ou à risque d’itinérance, qui bénéficient dans ce cadre d’un soutien communautaire. Beaucoup ont déjà fait la preuve de leur efficacité. Enfin, l’implantation de projets pour la catégorie des ainé.e.s est, elle, facilitée par la tendance démographique actuelle de vieillissement de la population. Les ainé.e.s sont très motivé.e.s par la sécurité de l’occupation que procurent les OBSL-H. Cela se traduit par une propension à payer les loyers et les services avec assiduité, sur le long terme. Cette situation est renforcée par une bonne connaissance de la réalité de terrain et des situations individuelles.

Les OSBL-H sont des formes innovantes de logement social, qui réponde aux besoins des utilisateurs et ce, avec peu de moyens. Le parc québécois de logements communautaires représente ainsi un atout de très grande valeur, tant sur le plan social que sur le plan économique.

Un fort potentiel de développement

Si on compare le secteur de l’habitation communautaire avec le marché locatif primaire, on constate le taux relativement bas de pertes locatives (soit peu de loyers impayés et de logements inoccupés). En fait, selon l’enquête, 55% des organismes n’avaient pas eu de pertes locatives dans l’année de référence pour laquelle les résultats ont été obtenus. Parmi les 45% qui ont affiché de telles pertes, celle-ci équivalaient en moyenne à 2,4% de leurs revenus. C’est une performance, considérant la hausse relative des taux d’inoccupation sur le marché locatif et le faible niveau de revenu des résidants. Il peut cependant atteindre près de 7,1% pour les logements locatifs à destination des ainé.e.s. La pleine occupation et l’existence de listes d’attentes sont la norme dans la grande majorité des projets du secteur communautaire. Cette situation est toutefois le fruit d’efforts constants de la part des organismes, qui s’appuient sur du réseautage et des outils promotionnels pour faciliter la mise en location.

Grâce au succès de la formule et face à la demande, ce secteur dynamique présente un fort potentiel de développement. Plusieurs OSBL-H songent à réaliser de nouvelles phases de développement. Elles souhaitent réduire les listes d’attente et d’élargir leur offre en service et en logement pour l’adapter à des locataires vieillissants par exemple. Un développement encore plus important pourrait advenir, en particulier si les organismes exploitent le potentiel de financement autonome dont ils disposent grâce à leurs actifs, en partenariat éventuel avec d’autres investisseurs. Une réflexion collective doit être engagée sur les possibilités offertes par le développement et les différents leviers de développement possibles de ce secteur stable au fort potentiel qui connait une croissance continue depuis une vingtaine d’années.

[1] SHQ, 2011, Étude sur les impacts sociaux des activités de la société d’habitation du Québec- Rapport synthèse

Le Réseau québécois des OSBL d’habitation (RQOH), lui, compte huit fédérations régionales qui regroupent elles-mêmes environ 800 OSBL d’habitation, tous autonomes. Cela représente plus de 30 000 unités de lo­gement, adaptées aux réali­tés régionales. Ensemble, les membres forment le réseau le plus complet et diversifié en terme de type de projet et de clientèle. Il est plus fa­cile de faire entendre sa voix et faire prendre en compte ses intérêts quand on est plus nombreux.

Un réseau ancré dans le milieu

Les OBSL d’habitation regroupent ainsi diverses formules de logements, qui varient en ce qui concerne l’emplacement, la taille, l’envergure, la proportion de loyers indexés sur le revenu, etc.

Cette formule peut comporter en plus un soutien communautaire, afin de permettre aux personnes de bénéficier d’un accompagnement. Celui-ci est pris en charge par des intervenants et intervenantes qui peuvent répondre de manière plus personnalisée aux divers problèmes qui peuvent émerger (familiaux, sociaux, administratifs…).

Les OBSL d’habitation regroupent une grande diversité de structures, où cohabitent différents types de gestion. La gestion par les bénévoles est la plus fréquente. C’est le cas pour 38 % des organismes, dont 8 % sont uniquement gérés par des bénévoles et 30 % bénéficient d’un soutien à la tenue de livres. C’est la même proportion que pour la gestion par des employés et employées, préférée par 37 % des organismes. L’implication personnelle des bénévoles, notamment auprès des aînés, représente une grande force de ce secteur et un facteur de viabilité. Elle pose par ailleurs un défi de reconnaissance et de mise en place de programmes favorisant leur rétention et la préparation de la relève.

Les projets d’habitation communautaire sont nés de la mobilisation d’individus et d’organismes, qui ont montré leur capacité à rassembler les acteurs du milieu. Ils peuvent aujourd’hui compter sur l’appui et l’accompagnement de différents organismes et partenaires. Les gestionnaires ou encore les administrateurs et administratrices ont souvent des liens avec la société civile d’une part, le milieu politique municipal ainsi que les organismes communautaires du milieu. Cela leur permet d’aller chercher des appuis et de disposer de ressources indispensables. On favorise également dans les conseils d’administration l’inclusion de représentants de locataires, ce qui facilite leur participation à leur milieu de vie. La mise sur pied de comités de locataires est également encouragée.

Un réseau soutenu par la communauté

Outre l’aide gouvernementale initiale et les aides récurrentes nécessaires à la réalisation des projets d’habitation en OSBL, ceux-ci bénéficient d’une importante contribution du milieu. Cela peut inclure la mise à disposition de terrains par la municipalité ou des allègements fiscaux. Dans le cadre du programme AccèsLogis, les municipalités sont également appelées à financer une partie des coûts du Programme de supplément au loyer (PSL).

Par ailleurs, la contribution du milieu se traduit de plus en plus par un soutien des membres de la communauté. Ainsi, 72 % des organismes ayant participé à l’enquête ont déclaré avoir des revenus d’autres sources que les loyers, les subventions gouvernementales et les revenus de services non résidentiels. Il s’agit par exemple de dons provenant d’organismes philanthropiques ou d’activités d’autofinancement.

Le modèle de logement social avec soutien communautaire a largement fait ses preuves au Québec. Les projets proposent des solutions à la fois accessibles et aidantes, tout en contribuant à la revitalisation des communautés où ils sont situés.

Les caractéristiques de l’emploi

 Une enquête précédente réalisée en 2010¹ avait déjà fait ressortir plusieurs constats. Tout d’abord, les salaires versés aux employées et employés des OSBL d’habitation apparaissaient sensiblement inférieurs à d’autres secteurs, dont par exemple celui des offices d’habitation. Un premier enjeu identifié était donc d’assurer progressivement une équité par rapport au secteur privé et institutionnel. Sur ce plan, les données recueillies quatre ans plus tard (voir tableau à la page 4) semblent indiquer que peu de progrès a été réalisé. On constatait aussi un taux de roulement élevé, que l’on expliquait par l’absence de possibilités d’avancement au sein des organismes de petite taille et les conditions de travail difficiles. Les employés avaient en moyenne de cinq à six ans d’ancienneté, ce qui semblait néanmoins correspondre aux tendances plus générales sur le marché du travail québécois.

En outre, on notait que les employés étaient souvent polyvalents et combinaient diverses fonctions, en particulier dans les organi­sations plus petites. L’étude rapportait ainsi l’exemple de cuisiniers s’occupant aussi de l’entretien et de la surveil­lance. Il en allait de même pour d’autres fonctions.

Les données recueillies en 2014 indiquent que la fonc­tion que l’on retrouve le plus est celle de concierge, avec 48 % des OSBL d’habitation qui y recourent. Viennent ensuite celles de directeur et directrice générale et les postes de coordination, avec 30 % d’organismes qui y font appel, respectivement. Le poste d’adjoint ou adjointe à la direction est présent chez 20 % des organismes répon­dants et celui d’aide au repas chez 12 % des organismes. Les professionnelles et pro­fessionnels de la santé sont –assez peu présents, dans seulement 3 % des orga­nismes. Enfin, on retrouve également les fonctions de commis, de surveillante, des étudiantes et des aides à la tenue de livres ainsi que des postes plus rares ou plus spécifiques (préposé au financement, éducateur et éducatrice, récréologue, formateur et formatrice, etc.).

Les taux horaires demeurent bas et avoisinent souvent le salaire minimum. De plus, l’enquête de 2010 montrait des écarts de salaires importants entre les femmes et les hommes (de 2 à 5 $ de différence sur le salaire horaire), bien qu’au­cune donnée ne soit dispo­nible pour 2014. Cela reflète une tendance plus générale observée à tous les niveaux de la société et dans tous les secteurs. Les hommes sont moins nombreux que les femmes, hormis pour le poste de concierge, mais leur taux horaire moyen est plus élevé. Des efforts d’équité dans ce domaine peuvent et doivent être faits.

Il reste que de manière générale, les OSBL d’habi­tation et leurs employés participent très concrète­ment à la vitalité du marché de l’emploi. Non seulement contribuent-ils aux recettes fiscales de l’État, mais une partie de l’argent qu’ils dé­pensent vient stimuler l’éco­nomie régionale. S’ajoutant aux travaux réalisés par des fournisseurs locaux et entreprises sous-traitantes, qui offrent leurs services aux organismes et parfois directement aux locataires, les salariés des OSBL d’habi­tation contribuent de façon non négligeable au dyna­misme de leur milieu. 

¹ Binhas, Lynda et Ducharme, Marie-Noëlle (2010), Profil de la main-d’œuvre des OSBL d’habitation et d’hébergement, Comité sectoriel de main-d’œuvre économie sociale et action communautaire. Disponible sur le site Web du RQOH.

En ce qui concerne les as­surances, un certain nombre d’organismes (16 %) n’ont pas de montant de protec­tion suffisant, leur couver­ture étant inférieure à la va­leur de remplacement. Cela signifie que ces organismes seront en difficulté en cas de sinistre. Une mauvaise estimation du patrimoine et du coût de remplacement pourrait empêcher la recons­truction, faute de moyens suffisants. Le programme Assurance Sekoia du RQOH offre une évaluation gratuite de la valeur de remplace­ment de l’immeuble, réalisée par du personnel profession­nel et agréé.

Assurer la pérennité des projets existants est une solution toujours moins coûteuse que de rebâtir à neuf. La demande pour du logement social et abor­dable est en constante augmentation et les projets peinent à suivre. Perdre des unités déjà fonctionnelles ne ferait qu’aggraver la situa­tion. Pour éviter cela, il est important de planifier ces travaux d’entretien et de réparation, de manière an­ticipée et sur le long terme. C’est l’utilité des plans de gestion des actifs et d’une approche de planification appropriée.

Les outils de planification et de remplacement

Les plans de gestion des actifs (PGA) et de remplacement des immobilisations (PRI)

 Ils consistent à décrire et à chiffrer les mesures prises par le conseil d’administration en ce qui concerne la conservation et l’entretien du patrimoine immobilier. Ils sont utiles pour tous les types de projets, y compris les plus récents, et relèvent de la responsabilité des organismes. Ces plans requièrent une stratégie de financement, indispensable à la réalisation des travaux envisagés. On y prévoit quels grands travaux de réparation et quels remplacements devront être effectués, quand ils seront nécessaires, et combien ils coûteront. Ces plans permettent de prévoir et d’anticiper toutes les conséquences des travaux : où trouver le financement ? Le logement construit dans les années 1980 respecte-t-il les normes actuelles ? Où vont aller les locataires pendant la durée des travaux si une relocalisation s’avère nécessaire ? Etc.

Les réserves de remplacement

Il s’agit de fonds mis de côté par les organismes à partir des montants prévus chaque année au budget de fonctionnement, en fonction de l’entente d’exploitation conclue avec la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ou la Société d’habitation du Québec (SHQ). Le montant versé dans la réserve est considéré comme une dépense de fonctionnement et il est obligatoire.

La réserve de remplacement immobilière (RRI)

Elle sert à remplacer ou réparer ce que l’on appelle les éléments d’immobilisation. Cela inclut les principaux éléments du bâtiment (murs, toiture, portes et fenêtres, isolation…), les installations techniques (systèmes mécaniques, plomberie, pompes…) ou de base (éviers, comptoirs…), les dispositifs de sécurité et autres. Il n’y a pas nécessairement consensus entre les intervenants du milieu sur le montant optimal qui devrait être versé annuellement à cette réserve ; certains considèrent qu’un minimum de 750 $ par logement s’impose. À partir des données recueillies par le RQOH, on estime à 2 581 $ par logement la moyenne des réserves de remplacement immobilières accumulées par les OSBL d’habitation québécois. Sur l’ensemble du parc, cela correspond à plus de 130 millions $. Le montant varie bien sûr d’un organisme à l’autre en fonction de l’âge de chacun des projets.

Les réserves autres

Elles comprennent notamment les réserves de gestion hypothécaire, de remplacement mobilières (RRM), de gestion pour subvention à l’exploitation et de surplus de subventions. La réserve de gestion hypothécaire a pour but de réduire les augmentations de loyer advenant une hausse de taux d’intérêt lors du renouvellement de l’hypothèque.

Les pratiques de planification et d’investissement

Généralement, les pratiques de planification sont liées aux directives qui émanent des agences gouvernementales. Les entrevues avec des gestionnaires d’OSBL d’habitation réalisées dans le cadre de l’étude menée par le RQOH laissent entendre que l’on compte peu de pratiques autonomes de planification. Les administrateurs, administratrices et gestionnaires ont besoin d’un plus grand soutien en cette matière. Certains organismes gardent en encaisse les sommes allouées aux réserves pour qu’elles soient toujours disponibles en cas d’urgence, plutôt que d’effectuer des placements qui pourraient leur rapporter un certain rendement.

Pour prendre des me­sures appropriées, il est im­portant de connaitre l’état physique de son immeuble. Cela passe par la réalisation d’un bilan de santé au moins tous les cinq ans. C’est ce qui permet d’élaborer un plan d’action approprié, qui peut regrouper les coûts et rationaliser les travaux. Le plan de gestion des actifs permet de faire des économies, d’anticiper les réparations au lieu de parer à l’urgence et de trouver des sources de financement supplémentaires, si le besoin s’en fait sentir.

Les bonnes pratiques de planification peuvent aussi servir d’exemple et de modèle pour d’autres orga­nismes. Il s’agit ainsi de les identifier et de les diffuser afin d’offrir des ressources supplémentaires aux autres gestionnaires. Cela permet­trait de développer l’expertise en gestion du bâtiment du réseau. Des ressources sont disponibles auprès des fédérations régionales et des centres de service des OSBL d’habitation. Il va sans dire qu’un soutien particu­lier doit être apporté aux organismes dont les projets arrivent en fin de convention, qui ne bénéficieront plus des ressources ni de l’enca­drement fourni par la société qui les a parrainés.

Une fois la convention échue, les organismes doivent assumer à la fois leurs dépenses de fonctionnement et les travaux d’entretien et de rénovation, mais aussi dégager un surplus s’ils veulent maintenir les loyers abordables pour les ménages à faible revenu. De plus, la fin des conventions entraîne la fin du soutien à la gestion offert par la SCHL. La situation s’annonce difficile pour certains organismes, en particulier ceux qui comptent un grand nombre de logements subventionnés. La pérennité du parc et la vocation sociale des projets sont ainsi remises en question.

Depuis 1994, le gouvernement fédéral ne subventionne plus directement le logement social et s’en tient au respect des engagements pris en vertu des conventions signées antérieurement. La contribution du gouvernement fédéral diminue donc d’année en année. Ces fonds, qui représentaient 2 milliards de dollars en 2003, se chiffrent aujourd’hui à 1,6 milliard, et ils passeront à 0 dollar en 2039, avec la fin des dernières conventions en vigueur. Les intervenants du secteur de l’habitation sociale et communautaire s’entendent pour dire que les fonds libérés par la fin des conventions devraient minimalement servir à maintenir les subventions au paiement du loyer pour les ménages à faible revenu et soutenir les projets de rénovation et de remise en état du parc existant.

La situation des organismes sans but lucratif d’habitation

L’enquête menée en 2014 par le Réseau québécois des OSBL d’habitation offre un aperçu de l’état actuel des OSBL d’habitation relativement à l’arrivée à échéance des conventions. Les situations sont différentes selon les programmes. Pour les projets des organismes ayant participé à l’enquête qui relèvent du programme de l’article 95 (ou 56.1), il restait en moyenne 5,7 années avant l’échéance au moment où l’enquête a été réalisée. Pour ceux relevant du PSBL-P, il restait en moyenne 13 ans.

De manière générale, on constate un degré de préparation insuffisant. La majorité des conseils d’administration (57%) des organismes interrogés n’ont en effet jamais discuté de la fin des conventions. Pourtant, certains seraient en mesure de franchir avec succès la fin des ententes s’ils s’y préparent et adoptent les mesures nécessaires. Au contraire, sans préparation, ils éprouveront bien des difficultés à y arriver. La viabilité de certains projets est loin d’être acquise, en particulier ceux qui relèvent du PSBL-P.

Seule une minorité d’organismes dit avoir adopté des mesures autonomes en vue de la fin des ententes. La plupart des organismes n’ont pas effectué de planification systématique dans le but d’anticiper les changements engendrés par la fin des conventions. Il s’agit par exemple de mettre en place des plans de gestion des actifs ou des plans de remplacement des immobilisations à partir d’un bilan de santé de l’immeuble (voir fiche n^o 4 — La pérennité des projets d’habitation en OSBL).

Quelles sont les répercussions ?

Actuellement, le gouvernement fédéral considère que son engagement se termine avec la fin des conventions. Cela risque de mettre plusieurs OSBL d’habitation dans des situations à risque. Selon une estimation du RQOH, quelque 24 000 logements en OSBL sont potentiellement touchés à l’échelle de la province. À court terme, les accords d’exploitation encadrant au moins 7 113 logements verront leur accord d’exploitation expirer dans les cinq prochaines années.

La viabilité des projets concernés n’est pas assurée. On estime qu’un projet sera viable s’il est en mesure de maintenir les loyers au même niveau d’abordabilité, tout en conservant des réserves suffisantes pour réaliser les travaux de rénovation et d’entretien qui seront requis. Les OSBL d’habitation doivent donc s’assurer qu’ils seront en mesure d’exploiter leurs propriétés, de loger les locataires à faible revenu et de conserver leur patrimoine immobilier en état pour les générations futures. La fin des conventions d’exploitation a donc plusieurs répercussions.

L’hypothèque et les subventions

Avec la fin des conventions se terminent les subventions d’aide au paiement du loyer et des dépenses d’exploitation, en même temps que s’éteint l’hypothèque principale. Les organismes dont les montants reçus en subventions sont supérieurs aux charges hypothécaires vont donc se trouver en déficit. Or, c’est le cas de la quasi-totalité (93%) des organismes dont les projets ont été financés entre les années 1986 et 1993 par le Programme sans but lucratif-privé (PSBL-P). Sur l’ensemble des organismes ayant participé au projet de recherche (tous programmes confondus), un peu plus du tiers (36%) se trouvent dans cette situation.

Leurs revenus autonomes étant insuffisants pour payer l’entièreté de leurs frais d’exploitation, ces organismes pourraient être contraints de revoir la structure de leurs loyers en vertu de laquelle une partie, voire la totalité de leurs locataires paie un loyer ajusté en fonction de leurs revenus. Pour l’instant, aucun programme n’est prévu à Ottawa pour soutenir les locataires dont le loyer est ainsi subventionné. Pour les organismes qui accueillent des populations à faible ou très faible revenu, l’équilibre sera difficile à maintenir.

Ceux qui dégageront des surplus qui permettraient de maintenir les loyers ajustés vont devoir décider s’ils veulent continuer de cette façon. Des conflits pourraient éventuellement apparaître entre les locataires bénéficiant d’une telle aide et ceux qui n’en ont pas. L’échéance de la convention pose donc non seulement un défi financier aux organismes qui vont bientôt entreprendre cette transition, mais aussi un défi pour la vie associative et la gestion des relations interpersonnelles.

Les réparations et les travaux de mise à niveau

La capacité de procéder aux rénovations et aux travaux de mise à niveau, inévitables pour des immeubles construits ou acquis il y a 25, 35 et parfois même 50 ans, représente un autre enjeu de viabilité important pour les projets qui arrivent en fin de convention. Dans le meilleur des cas, les organismes auront accès aux réserves qu’ils ont constituées selon les barèmes établis dans leurs conventions respectives – si ces réserves n’ont pas déjà été utilisées autrement. L’évolution des normes de construction et de sécurité des bâtiments exigera inévitablement la réalisation de coûteux travaux de mise à niveau.

À défaut d’un bilan de santé individualisé de chacun des immeubles qui permette d’évaluer l’état du bâtiment et de planifier les travaux requis, il est impossible de dire si les réserves de remplacement immobilières des organismes sont adéquates. Si elles sont insuffisantes, les organismes vont devoir financer les travaux. Or, ceux dont les dépenses d’exploitation sont supérieures aux revenus autonomes n’auront pas de capacité d’emprunt. Là encore, il y a un enjeu de viabilité certain.

La gestion de l’immeuble

La fin des conventions annonce également l’arrêt du suivi administratif exercé par les organismes gouvernementaux comme la SCHL et la Société d’habitation du Québec (redditions de compte, obligation de réaliser un bilan de santé de l’immeuble pour certains projets, conseils et mise à disposition de ressources), qui veillent à contrôler la conformité des projets et la bonne gestion des sommes publiques investies. Cela veut dire moins de comptes à rendre et plus de liberté, mais aussi plus de responsabilités pour les organismes concernés.

Les outils pour se préparer à la fin des conventions

Le test de viabilité post-convention

Un outil informatique permet d’évaluer la viabilité d’un organisme en prévision de l’arrivée à échéance de sa convention. Cet outil a été mis en place pour l’Association canadienne d’habitation et de rénovation urbaine (ACHRU) en collaboration avec cinq regroupements provinciaux d’OSBL d’habitation dont le RQOH. Le test est fondé sur deux principaux indicateurs : le revenu net d’exploitation (RNE) et le montant des réserves accumulées disponibles à la fin des conventions. Le RNE révèle la capacité de payer l’ensemble des frais d’exploitation à partir des revenus autonomes de l’organisme. C’est donc la différence entre les revenus totaux de l’organisme, sans subvention, et ses dépenses, sans les frais de financement. Les organismes dont le RNE est positif devraient se révéler viables. Le test permet également d’évaluer la capacité d’emprunt des organismes, une fois la convention expirée.

Disponible sur le site web du RQOH, l’outil est conçu pour pouvoir être utilisé par tous les organismes, peu importe le programme de financement dont ils ont bénéficié. Il s’avère particulièrement pertinent pour les organismes dont les projets relèvent du programme de l’article 56.1 (95) et du PSBL-P. L’outil permet d’évaluer la capacité de l’organisme de maintenir sa structure de loyers (incluant les loyers ajustés au revenu), la suffisance ou l’insuffisance de ses réserves et son éventuelle capacité d’emprunt. On peut en outre l’utiliser pour tester divers scénarios, question d’évaluer l’impact de certains ajustements qui pourraient être apportés d’ici la fin de la convention.

Dans le cadre du projet de recherche réalisé par le RQOH, le test a été appliqué à près de 70 organismes dont les projets arriveront bientôt en fin de convention. Il en ressort qu’une bonne majorité (88 %) des projets financés dans le cadre du programme de l’article 56.1 (ou 95) de la Loi nationale sur l’habitation seront vraisemblablement en mesure de franchir cette étape avec succès. Plusieurs devront cependant porter une attention particulière à la planification de leurs réserves.

Quant aux projets financés avec l’aide du Programme sans but lucratif-privé (PSBL-P), on estime que la quasi-totalité ne sera pas viable. La plupart des projets seront incapables de payer leurs dépenses d’exploitation tout en maintenant les loyers ajustés au revenu des locataires, même si le prêt hypothécaire est alors amorti.

Des outils à la disposition des organismes

Afin de soutenir les organismes qui arriveront bientôt ou d’ici quelques années en fin de convention et de tout mettre en œuvre pour assurer la pérennité des projets existants, le RQOH a conçu un outil d’accompagnement, qui inclut notamment le test de viabilité évoqué ci-haut. Cet outil permet aux gestionnaires, administrateurs et administratrices d’évaluer la situation financière et immobilière de leur organisme et leur capacité à gérer cette période de transition. Les organismes pourront ainsi étudier les diverses options qui s’offrent à eux pour faire en sorte que ce passage s’opère avec le moins d’embûches possible. Ceux concernés seront contactés par leur fédération régionale qui leur proposera de les accompagner dans cette démarche, à l’approche de leur fin de convention.

La fin des accords d’exploitation soulève d’importants enjeux de viabilité : celle de la mission sociale des organismes et celle du cadre bâti.Le parc de logement social et communautaire a été développé avec l’aide de fonds publics et avec l’implication des communautés pour répondre à des besoins concrets, afin d’offrir une solution pérenne aux personnes qui ne trouvent pas à se loger convenablement sur le marché privé. Socialement et économiquement, il serait pour le moins contre-productif de laisser tomber les organismes – et leurs locataires ! – une fois la convention échue et de courir le risque que ces acquis se perdent. Le maintien des engagements des divers paliers gouvernementaux impliqués pour assurer l’abordabilité des loyers et la viabilité du cadre bâti une fois la convention échue assurerait que les objectifs initialement poursuivis par les autorités publiques demeurent.

Le coût des loyers dans les OSBL d’habitation

L’enquête réalisée par le Réseau québécois des OSBL d’habitation (RQOH) démontre que les loyers demandés par les OSBL d’habitation québécois sont abordables. Globalement, au moment où l’enquête a été menée, ils étaient inférieurs de 14 % à ceux du marché privé – cela, sans même tenir compte du fait qu’une majorité de locataires bénéficient d’un loyer subventionné et paient un loyer inférieur (voir le tableau). Si l’écart est relativement léger pour les logements de petite taille (entre 3 % et 7 %), il tend à croître dans le même sens que le nombre de chambres, pour atteindre 11 % (logements de deux chambres à coucher) et 28 % (trois chambres à coucher et plus). Toutes typologies confondues, on rapporte un loyer moyen de 604 $ par mois dans les OSBL d’habitation, contre 691 $ pour les appartements d’initiative privée¹.

Bien que les sous-échantillonnages soient trop faibles pour tirer des conclusions absolues, l’abordabilité du logement en OSBL semble la norme dans la plupart des régions. Le tableau ci-contre présente quelques exemples des résultats obtenus dans les régions de Montréal et de la Capitale nationale, où le nombre de répondants fut plus élevé.

En permettant aux individus et familles de trouver un logement abordable, on contribue à améliorer leurs conditions de vie au quotidien.

Il ressort également de l’enquête que les organismes limitent autant que possible les augmentations de loyer. Plus du tiers des répondants n’avaient ainsi procédé à aucune augmentation dans l’année précédant l’enquête. Quant à ceux qui l’ont fait, l’augmentation moyenne se chiffrait à 1,8 %, ce qui était légèrement en deçà de la moyenne québécoise (2 %).

L’importance des subventions d’aide au paiement du loyer

Les données transmises par les répondants indiquent que plus de la moitié des logements qu’ils possèdent (59 %) sont visés par une subvention d’aide au paiement du loyer. Les locataires qui en bénéficient y paient un loyer équivalant grosso modo à 25 % de leurs revenus, sous le seuil de 30 % généralement considéré pour mesurer l’abordabilité du logement.

Le nombre de locataires qui bénéficient de cette aide varie selon les caractéristiques du programme de financement dont le projet relève. Ainsi, le taux s’établit à 93 % pour les projets qui relèvent du Programme sans but lucratif-privé et à 53 % pour ceux du programme de l’article 56.1 (ou 95). Quant au programme AccèsLogis, le nombre de locataires qui bénéficient du supplément au loyer varie selon le type de projets : dans ceux du volet 1 (pour les ménages à revenu faible ou modeste), le taux est de 47 % ; en volet 2 (projets pour aînés), il atteint 53 % ; quant au volet 3 (pour personnes vulnérables ou ayant des besoins particuliers), il est de 82 %.

Les effets de la fin des conventions sur cette aide

Il est utile de rappeler que ces subventions prendront fin avec l’arrivée à échéance des conventions d’exploitation qui lient les OSBL d’habitation aux organismes gouvernementaux responsables, comme la Société canadienne d’hypothèques et de logement (voir fiche 5). Cela forcera les organismes à revoir leur structure de loyer ; dans bien des cas, il ne sera plus possible de maintenir cette aide aux ménages à faible revenu, ce qui remettra en cause la mission première des organismes.

Un autre signe de l’abordabilité du logement en OSBL

Un autre signe de l’abordabilité du logement dans les OSBL d’habitation, c’est le peu de pertes locatives qu’ils affichent, que ce soit en raison de l’inoccupation d’un logement ou de non-paiement du loyer. En effet, la majorité des organismes répondants (55 %) ont déclaré n’avoir subi aucune perte de ce type dans l’année précédant l’enquête. Les listes d’attente et les forts taux d’occupation semblent être la norme dans la grande majorité des projets. Cela suggère que l’offre des OSBL d’habitation est adaptée à la demande.

D’autres facteurs con-courent sans doute à ce que les pertes locatives soient peu élevées ; certains gestionnaires ont notamment évoqué le fait que les locataires éprouvent un fort sentiment d’appartenance envers leur milieu de vie, en particulier dans les projets destinés aux aînés, ce qui les incite à assumer leurs obligations malgré une condition financière difficile. Cela dit, sachant que la clientèle des OSBL d’habitation est majoritairement à faible, voire très faible revenu, le peu de pertes locatives reste un signe que le secteur atteint son objectif d’abordabilité. 

¹ D’après les chiffres publiés par la SCHL dans son Rapport sur le marché locatif – Faits saillants – Québec, automne 2014.

Le soutien communautaire en logement social est désormais reconnu et appuyé par l’ensemble des intervenantes du milieu. Dans le Cadre de référence¹ adopté en 2007, on le définit ainsi :

Le soutien communautaire recouvre un ensemble d’actions qui peuvent aller de l’accueil à la référence, en passant par l’accompagnement auprès de services publics, la gestion des conflits entre locataires, l’intervention en situation de crise, l’intervention psychosociale, le support au comité de locataires et aux autres comités et l’organisation communautaire. En fait, la notion de support communautaire désigne : « […] ce qui relève de l’accompagnement social des individus et/ou des groupes » incluant la gestion du bail.

Parmi les organismes ayant participé à l’enquête réalisée par le Réseau québécois des OSBL d’habitation, un peu plus de 10 % reçoivent une subvention additionnelle au titre du soutien communautaire, se chiffrant en moyenne à 30 000 $ par an et par organisme.

Le logement social permet notamment de réaliser des économies en matière de grâce à une prise en charge globale et plus efficace. Il constitue un aspect essentiel de la lutte à l’itinérance et l’institutionnalisation, notamment chez les personnes ayant des problèmes de santé mentale et les aînés en légère perte d’autonomie, qui bénéficient d’un environnement aidant et sécuritaire.

Une clientèle diversifiée

L’étude menée par le RQOH confirme que les OSBL d’habitation desservent une population très diversifiée, y compris au sein d’un même projet. Une des missions du logement social et des OSBL d’habitation est de fournir des solutions en logement adaptées aux différents besoins. Près de la moitié des projets existants s’adressent à une clientèle aînée, le reste étant réparti entre les projets pour les familles et ceux dédiés aux personnes ayant des besoins particuliers. Parmi ces dernières, il peut s’agir de femmes ou de mères monoparentales, de personnes en situation de handicap, de personnes éprouvant des problèmes de santé mentale, d’itinérance ou de toxicomanie, etc. Plusieurs projets ont également été développés pour répondre aux besoins criants de logement dans les communautés autochtones, et également pour les autochtones vivant en milieu urbain. Les OSBL d’habitation sont d’abord et avant tout un milieu de vie où la personne est plus qu’une ou un locataire ; elle participe à un projet collectif au sein duquel elle peut s’exprimer et s’investir au quotidien.

Des services adaptés

Plusieurs OSBL d’habitation fournissent des services additionnels aux services résidentiels, adaptés à leur clientèle. C’est le cas d’une majorité (59 %) des répondants au sondage mené par le RQOH. Ça va de la simple sécurité ou des loisirs occasionnels à un soutien à l’insertion sociale. Il peut aussi s’agir de soins infirmiers, de services de repas, d’assistance personnelle ou d’aide domestique, etc. Pour les aînés par exemple, les OSBL d’habitation sont une bonne manière de conserver le lien entre eux et la communauté. En favorisant le maintien à domicile, on contribue à briser l’isolement grâce à des activités et des services adaptés au processus de vieillissement.

De plus, dans ces entreprises sociales, la qualité des services au meilleur prix est privilégiée sur le profit. Les organismes offrant des services additionnels aux services résidentiels en tirent un revenu annuel moyen de 4 600 $ par logement, pour un total de 117 000 $ par organisme. Pour ceux, plus spécifiquement, qui s’adressent à une clientèle aînée et dont l’offre de services est plus étendue, ces sommes atteignent respectivement 6 200 $ et 160 000 $.

Des économies importantes

Le logement constitue une base indispensable à l’accompagnement social et un besoin essentiel, qui occupe une place centrale dans la vie de chacun. C’est un des déterminants de la santé. Le maintien à domicile des aînés permet par exemple de réaliser d’importantes économies. La présence de services dédiés permet de moins solliciter le réseau institutionnel déjà surchargé pour l’hébergement et les soins quotidiens. De plus, les aînés peuvent conserver une routine, une autonomie active et un « chez soi », ce qui n’est souvent pas possible dans les services hospitaliers. Les OSBL d’habitation offrent la possibilité d’avoir accès à un logement abordable, situé à proximité de services et intégré dans la communauté. Encore faudrait-il que l’on reconnaisse leur spécificité et le droit à l’autonomie des aînés qui y vivent et donc que l’on cesse de leur imposer des normes de certification qui remettent en question leur capacité à poursuivre leur mission et infantilisent leurs locataires.

¹ Ministère de la Santé et des Services sociaux du Québec (2007) Cadre de référence sur le soutien communautaire en logement social.

Les données recueillies par le RQOH indiquent en outre que les dépenses d’entretien et de réparation semblent inférieures à la moyenne du secteur privé canadien, ce qui n’est pas sans soulever certaines préoccupations compte tenu du vieillisse­ment du parc immobilier. Des gestionnaires interrogés dans le cadre de l’enquête ont dit vouloir éviter autant que possible d’augmenter les loyers de leurs loca­taires ; il est possible que des travaux d’entretien ou de réparation soient parfois reportés faute de ressources suffisantes. Cela pose néan­moins des questions dans la perspective où l’on souhaite assurer la pérennité du parc de logement communau­taire. Notons par ailleurs que le maintien en bon état du bâtiment est identifié par plusieurs comme un im­portant facteur de succès à court et long termes.

Le parc actuel de loge­ments est très diversifié. Il accueille des locataires aux profils différents : des aînés, des familles, des personnes seules ayant des besoins particuliers, etc. Les projets ont été mis en place à diffé­rentes périodes, en lien avec l’évolution des divers pro­grammes gouvernementaux. Les outils de gestion et de planification doivent donc être adaptés en fonction des exigences des programmes et des besoins particuliers des organismes.

L’arrivée à échéance des conventions d’exploitation des projets ayant été réali­sés avec le soutien financier du gouvernement fédéral pose des défis particuliers. À court terme, sur une pé­riode de cinq ans s’étendant de 2015 à 2019, au moins 7 000 logements en OSBL se­ront touchés à l’échelle de la province. Au total, c’est près de 24 000 logements qui se­ront à risque. Les organismes doivent donc se préparer à faire face à l’arrêt des sub­ventions qui permettent à la totalité ou une partie de leurs locataires de payer un loyer ajusté à leurs revenus. Ils doivent aussi être prêts à assumer en toute autonomie la gestion de leur immeuble et à financer les travaux de réparation et de mise à niveau nécessaires.

À cet égard, il y a lieu de se préoccuper du fait qu’une majorité des organismes concernés ont affirmé ne pas avoir discuté de cet enjeu ni adopté de plan pour se préparer à cette échéance. Le RQOH a conçu un outil d’accompagnement, qui permet aux gestionnaires et administrateurs d’évaluer la situation financière et immo­bilière de leur organisme et leur capacité à gérer cette période de transition. Ils pourront ainsi étudier les diverses options qui s’offrent à eux pour faire en sorte que ce passage s’opère avec le moins d’embûches possible.

Cela dit, le secteur du logement communau­taire affiche une bonne performance. Ses pertes locatives sont inférieures à la moyenne du marché privé et ses résultats conso­lidés sont positifs. En plus de redynamiser le milieu au sein duquel les projets sont implantés, ces derniers ont souvent un impact durable sur l’économie locale. Le sec­teur compte jusqu’à 6 500 emplois stables et localisés. Enfin, avec des loyers géné­ralement inférieurs au reste du marché locatif, il parti­cipe de manière non négli­geable à rendre le logement abordable. Il est essentiel de conserver les logements existants en état afin de ne pas laisser ce patrimoine se perdre. Pour cela, des efforts concertés de planification doivent être faits pour éviter que le caractère abordable des logements ne soit com­promis ou perdu.

Le RQOH a recueilli des données sur la valeur du parc immobilier des OSBL d’habitation, leur avoir propre foncier et les réserves de remplacement mobilières et immobilières qu’ils ont constituées. Ces données laissent entrevoir tout le potentiel que le secteur recèle, collectivement, pour assurer à la fois sa pérennité et contribuer au développe­ment de l’offre de logement abordable et de qualité. Dans un contexte où les besoins demeurent nom­breux et sont souvent criants, la mise en commun de ce potentiel est essentielle. Al­liée au dynamisme que l’on reconnaît au secteur de l’ha­bitation communautaire et avec le soutien des autorités publiques, elle contribuerait de manière plus qu’appré­ciable à la réalisation du droit au logement pour tous et toutes. 

Tout d’abord, l’enquête a tenté de déterminer les caractéristiques économiques et financières générales du parc des OSBL québécois. Le parc immobilier des OSBL d’habitation québécois atteindra bientôt la taille de 50 000 logements, incluant surtout des logements permanents, mais aussi un certain nombre à caractère transitoire. Les données financières recueillies auprès des organismes permettent d’évaluer à 3,6 milliards de dollars l’avoir propre foncier des OSBL d’habitation (valeur foncière de 4,7 milliards $ et dette hypothécaire estimée à 1,1 milliard $). Globalement, les organismes génèrent un chiffre d’affaires atteignant plus de 850 millions de dollars. Les revenus proviennent principalement des loyers payés par les locataires, des divers types de subventions et de la vente des services non résidentiels offerts par les organismes, comme les services de repas, d’aide domestique et d’assistance personnelle. Enfin, si le taux varie en fonction des programmes, on observe que 59 % des logements sont visés par une subvention d’aide au paiement du loyer.

Dans un second temps, on a tenté de voir si les OSBL d’habitation québécois seront en mesure d’assurer leur viabilité financière à long terme. Pour ce faire, différents paramètres liés à l’exploitation des projets ont été étudiés. Il en ressort tout d’abord que les organismes limitent autant que possible les augmentations de loyer; ainsi, plus du tiers des répondants (37 %) n’avaient procédé à aucune augmentation dans l’année de référence pour laquelle les résultats ont été recueillis. Quant à ceux qui l’ont fait, l’augmentation moyenne se chiffrait à 1,8 %. Des données ont également été recueillies sur les pertes locatives. La majorité des organismes répondants, soit 55 %, ont déclaré n’avoir subi aucune perte de ce type dans l’année précédant l’enquête. Chez les organismes ayant déclaré de telles pertes, celles-ci représentaient 2,4 % des revenus. Les listes d’attente et les forts taux d’occupation semblent être la norme dans la grande majorité des projets. De manière générale, les loyers des OSBL d’habitation sont de 14 % inférieurs à ceux du marché privé, tels qu’estimés par la Société canadienne d’hypothèques et de logement. Si l’écart est relativement léger pour les logements de petite taille (entre 3 % et 7 %), il croît dans le même sens que le nombre de chambres, pour atteindre 11 % (logements de deux chambres à coucher) et 28 % (trois chambres à coucher et plus). Globalement, on rapporte un loyer moyen de 604 $ par mois dans les OSBL d’habitation, contre 691 $ pour les appartements d’initiative privée.

Dans un troisième temps, l’enquête s’est penchée sur l’état des réserves de remplacement, destinées à faire face aux problèmes du vieillissement inéluctable des bâtiments et aux défis de conservation du parc immobilier. À défaut d’un bilan de santé de chacun des immeubles qui permette d’évaluer l’état du bâtiment et de planifier les travaux de mise à niveau requis, il est impossible de dire si les réserves de remplacement immobilières des organismes sont adéquates, notamment en prévision de l’échéance des fins de convention. Globalement, l’enquête a permis d’estimer que les réserves de remplacement immobilières des OSBL d’habitation s’élèvent en moyenne à 2 581 $ par logement, ce qui correspondrait à des réserves de 131 millions $. Près des deux tiers des organismes ayant participé à l’enquête présentaient un budget équilibré, voire de légers surplus, au moment où ils ont été sondés. Ces surplus équivalaient à 3,5 % des revenus des organismes concernés. Peu d’organismes se trouvaient en situation de déficit important, les déficits enregistrés étant par ailleurs explicables et exceptionnels.

 L’enquête s’est ensuite intéressée à la capacité des OSBL de surmonter les défis de la fin des conventions d’exploitation. Selon la base de données du RQOH, on estime à 24 177 le nombre de logements issus des programmes des articles 15.1 (61), 56.1 (95) et du Programme sans but lucratif-privé qui sont à plus court terme concernés par ce phénomène. Il ressort qu’environ 43 % des conseils d’administration des organismes dans cette situation ont discuté de la question de la fin des accords, et que seulement 14 % d’entre eux disposent d’un plan d’action en prévision de cette échéance. À l’aide d’un outil conçu sous l’égide de l’Association canadienne d’habitation et de rénovation urbaine (ACHRU), des simulations financières ont été effectuées sur 67 projets parmi ceux qui arriveront bientôt en fin de convention et qui ont participé au projet de recherche. On en conclut qu’une majorité (88 %) des projets financés dans le cadre du programme de l’article 56.1 (95) devrait franchir avec succès l’étape de la fin des conventions, bien que plusieurs devront porter une attention particulière à la planification de leurs réserves. Quant aux projets financés avec l’aide du PSBL-P, on estime que la quasi-totalité de ces derniers (93 %) ne sera pas viable et qu’ils seront incapables de payer leurs dépenses d’exploitation tout en maintenant les loyers ajustés au revenu de leurs locataires, même si leur prêt hypothécaire est alors amorti.

Enfin, l’enquête tente de mettre en lumière d’autres caractéristiques des OSBL d’habitation, en tant qu’acteurs économiques. Un peu plus des deux tiers des OSBL d’habitation emploient leur propre personnel salarié, que ce soit pour assurer la gestion de leur immeuble ou la livraison des services offerts aux locataires (préposés à l’entretien, personnel de cuisine, professionnels de la santé, etc.). Avec une moyenne de neuf employés par organisme, on estime donc à plus de 6 500 le nombre de salariés qui travaillent dans les OSBL d’habitation, pour une masse salariale globale se chiffrant autour de 175 millions de dollars. Au sein des organismes, la gestion par les bénévoles est la plus fréquente. C’est le cas pour 38 % des organismes, dont 8 % sont uniquement gérés par des bénévoles et 30 % bénéficient d’un soutien à la tenue de livres. Autre donnée qui témoigne de leur impact économique, on évalue à près de 100 millions de dollars la globalité des taxes foncières payées par les OSBL d’habitation. 7

Au total, les données recueillies révèlent l’existence d’un réseau rempli de potentiel devant néanmoins faire face au défi d’assurer sa pérennité et de poursuivre sa mission au-delà de la fin des accords d’exploitation. Celle-ci ne sera pas nécessairement catastrophique pour tous les organismes, mais un nombre non négligeable fera tout de même face à un problème de viabilité. Plus préoccupant est le fait qu’une majorité des organismes concernés ont affirmé ne pas avoir discuté de cet enjeu ni adopté de plan pour se préparer à cette échéance. Il y a lieu d’envisager la mise en place d’initiatives novatrices pour mieux soutenir les projets existants et favoriser le développement du réseau.

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Au total, l’étude révèle l’existence d’un réseau dynamique et rempli de potentiel, qui doit néanmoins faire face au défi d’assurer sa pérennité et de poursuivre sa mission, dans un contexte où par ailleurs, les politiques de soutien au logement social sont remises en cause par certains intervenants. Le dossier que vous lirez dans les pages qui suivent en présente les principaux faits saillants.

Un impact et un potentiel indéniables

Au Québec, le parc résidentiel des organismes sans but lucratif d’habitation compte plus de 48 000 logements, incluant surtout des logements permanents, mais aussi un certain nombre à caractère transitoire. Ce parc est détenu par plus de 1 100 organismes, qui desservent une clientèle variée (familles, aînés, personnes seules avec des besoins particuliers…) ayant pour la plupart déjà éprouvé des difficultés à se loger convenablement.

La fin des engagements fédéraux

À partir des années 1970 jusqu’au milieu des années 1990, le gouvernement fédéral a largement soutenu le développement du logement communautaire. L’aide accordée a pris diverses formes au fil des programmes qui ont été mis en place : prêt hypothécaire à taux réduit, subvention pour combler le déficit d’exploitation, aide individualisée permettant à certains locataires de payer un loyer ajusté à leur revenu, soutien à la gestion, etc. Les organismes ainsi soutenus devaient signer un contrat avec la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), dont le terme était prévu sur une période pouvant aller de 25 à 50 ans : c’est ce qu’on appelle les « conventions d’exploitation ». La majorité de ces conventions arriveront à terme dans les années qui viennent, si ce n’est déjà fait.

La fin des conventions d’exploitation signifie donc la fin de ces diverses formes d’aide. Ce sont près de 600 000 logements qui seront touchés au Canada d’ici 2039, dont 85 % du parc québécois de logement social et 24 000 logements en OSBL d’habitation.

Une fois la convention échue, les organismes doivent assumer à la fois leurs dépenses de fonctionnement et les travaux d’entretien et de rénovation, mais aussi dégager un surplus s’ils veulent maintenir les loyers abordables pour les ménages à faible revenu. De plus, la fin des conventions entraîne la fin du soutien à la gestion offert par la SCHL. La situation s’annonce difficile pour certains organismes, en particulier ceux qui comptent un grand nombre de logements subventionnés. La pérennité du parc et la vocation sociale des projets sont ainsi remises en question.

Au moment où ces lignes sont écrites, la position du gouvernement fédéral est claire : pas question de poursuivre ses engagements après la fin des conventions. Pour les acteurs du secteur de l’habitation sociale et communautaire, les fonds libérés par la fin des conventions devraient minimalement servir à maintenir les subventions au paiement du loyer pour les ménages à faible revenu et soutenir les projets de rénovation et de remise en état du parc existant.

Les quelque 2 300 projets exploités par ces organismes sont répartis dans plus de 400 municipalités sur tout le territoire québécois, autant en milieu urbain que rural. Ces projets ont été développés avec la contribution du milieu, qu’il s’agisse des organismes promoteurs, des instances de concertation locales, des municipalités, des locataires, etc. Les résultats financiers des organismes ayant participé à l’enquête menée par le RQOH permettent d’estimer à plus de 850 millions de dollars le chiffre d’affaires annuel des OSBL d’habitation. Cela inclut bien sûr la somme des loyers payés par les locataires, les subventions d’aide au paiement du loyer et les revenus générés par la vente des services non résidentiels offerts par les organismes, comme les services de repas, d’aide domestique et d’assistance personnelle.

Un peu plus des deux tiers des OSBL d’habitation emploient leur propre personnel salarié, que ce soit pour assurer la gestion de leur immeuble ou la livraison des services offerts aux locataires (préposés à l’entretien, personnel de cuisine, professionnels de la santé, etc.). Avec une moyenne de neuf employés par organisme, on estime donc à plus de 6 500 le nombre de salariés qui travaillent dans les OSBL d’habitation, pour une masse salariale globale se chiffrant autour de 175 millions $.

Dans certaines communautés, notamment en milieu rural, l’apport des OSBL d’habitation participe très concrètement à la vitalité du marché de l’emploi. Non seulement ces salariés contribuent-ils aux recettes fiscales de l’État, mais une partie de l’argent qu’ils dépensent vient stimuler l’économie régionale.

Toujours au plan fiscal, on évalue à près de 100 millions de dollars la globalité des taxes foncières payées par les OSBL d’habitation. Encore là, il s’agit d’une retombée directe de l’existence de ce parc immobilier. L’évaluation des données fiscales et financières obtenues par le RQOH à partir d’une combinaison des approches généralement utilisées sur le marché immobilier permet de chiffrer la valeur du portefeuille des OSBL d’habitation à plus de 4,7 milliards de dollars. La dette hypothécaire globale des organismes étant estimée à 1,1 milliard $, on en conclut que l’avoir propre foncier des OSBL – ou la valeur nette de leurs propriétés – s’établit à quelque 3,6 milliards $. En dépit du fait que par définition, les OSBL d’habitation visent d’abord et avant tout à pérenniser les projets qu’ils détiennent et préserver leur vocation sociale, l’ampleur de cet avoir propre foncier permet de penser qu’il pourrait servir de levier pour développer de nouveaux projets d’habitation communautaire, qui répondraient aux mêmes objectifs d’abordabilité.

Dans le même esprit, on estime que les réserves des OSBL d’habitation – il s’agit des sommes mises de côté pour procéder entre autres aux réparations majeures et au remplacement éventuel des principales composantes du bâtiment – se chiffrent à près de 200 millions de dollars. Tout en témoignant d’un engagement clair du milieu à assurer la pérennité des projets déjà réalisés, l’importance de ces sommes permet de concevoir la mise en place d’un outil de placement collectif dont le rendement pourrait être à la hauteur du capital investi.

Globalement, la valeur du parc de logement social et communautaire au Québec, toutes tenures confondues (organismes sans but lucratif, coopératives d’habitation et HLM), dépasse vraisemblablement les 15 milliards de dollars. On est bien loin d’un secteur marginal réduit à dépendre des aides publiques – même si certains se plaisent à le présenter comme un « ghetto » ! Toutes choses étant égales, l’importance économique du logement social et communautaire devrait amener les décideurs politiques à le traiter avec autant de considération qu’ils le font lorsqu’ils discutent avec les représentants des grandes sociétés, dont l’impact économique est jugé primordial.

Des acquis à préserver

 Compte tenu des nombreuses contraintes auxquelles ils doivent faire face – dont un financement initial excessivement serré et la non-récurrence du financement de leurs activités connexes comme le soutien communautaire –, la viabilité financière des OSBL d’habitation reste un défi pour l’immense majorité d’entre eux. Le fait qu’ils s’adressent d’abord et avant tout à une population à faible et moyen revenu, de qui il est toujours difficile d’exiger une plus grande implication financière, contribue à cette difficulté.

Néanmoins, près des deux tiers des organismes ayant participé à l’enquête réalisée par le RQOH présentaient un budget équilibré, voire de légers surplus, au moment où ils ont été sondés. Ces surplus équivalaient à 3,5 % des revenus des organismes concernés. Peu d’organismes se trouvaient en situation de déficit important, les déficits enregistrés étant par ailleurs explicables et exceptionnels.

Ce portrait à première vue rassurant doit toutefois être nuancé dans la perspective de l’arrivée à terme des accords d’exploitation entre les organismes de logement et les agences gouvernementales impliquées. Avec la fin des conventions se terminent les subventions d’aide au paiement du loyer et des dépenses d’exploitation, en même temps que s’éteint l’hypothèque principale.

Les organismes dont les montants reçus en subventions sont supérieurs aux charges hypothécaires vont donc se trouver en déficit. Or, c’est le cas de la quasi-totalité (93 %) des organismes dont les projets ont été financés par le Programme sans but lucratif-privé (PSBL-P) et dont les résultats ont fait l’objet d’une analyse plus détaillée. Sur l’ensemble des organismes ayant participé au projet de recherche (tous programmes confondus), 36 % se trouvent dans cette situation. Les organismes dont les revenus autonomes sont insuffisants pour payer l’entièreté de leurs frais d’exploitation seront contraints d’augmenter les loyers. C’est là un grave problème, car au même moment, une grande partie voire la totalité de leurs locataires perdront aussi l’aide financière qui leur permet de payer un loyer ajusté en fonction de leur revenu.

La capacité de procéder aux rénovations et aux travaux de mise à niveau inévitables pour des immeubles construits ou acquis il y a 25, 35, et parfois même 50 ans, représente un autre enjeu de viabilité important pour les OSBL qui arrivent en fin de convention. Ceux-ci, on l’a vu plus haut, ont pour pratique de constituer des réserves, suivant les barèmes établis dans leurs conventions respectives.

À défaut d’un bilan de santé de chacun des immeubles qui permette d’évaluer l’état du bâtiment et de planifier les travaux de mise à niveau requis, il est impossible de dire si les réserves de remplacement immobilières des organismes qui arriveront en fin de convention sont adéquates. Si elles sont insuffisantes, les organismes vont devoir financer les travaux. Or, ceux dont les dépenses d’exploitation sont supérieures aux revenus autonomes n’auront pas de capacité d’emprunt.

On voit bien les enjeux de viabilité que soulève la fin des accords d’exploitation : viabilité de la mission sociale des organismes et celle du cadre bâti. Le parc de logement social et communautaire a été développé avec l’aide de fonds publics et l’implication des communautés pour  répondre à des besoins concrets, afin d’offrir une solution pérenne aux personnes qui ne trouvent pas à se loger convenablement sur le marché privé. Socialement et économiquement, il serait pour le moins contre-productif de laisser tomber les organismes – et leurs locataires ! – une fois la convention échue et de courir le risque que ces acquis se perdent.

Des logements réellement abordables

 La première mission des OSBL d’habitation, qui est de fournir un logement abordable aux ménages à faible revenu et aux personnes ayant des besoins particuliers, semble bien soutenue. Plusieurs indicateurs tirés de l’enquête permettent de dresser ce constat.

Ainsi, plus de la moitié des logements (59 %) des organismes sondés sont visés par une subvention d’aide au paiement du loyer. Les locataires qui en bénéficient y paient un loyer équivalant grosso modo à 25 % de leurs revenus, sous le seuil de 30 % généralement considéré pour mesurer l’abordabilité du logement.

Il ressort également de l’enquête que les organismes limitent autant que possible les augmentations de loyer, parfois même au détriment des travaux d’entretien et de réparations qui s’avéreraient nécessaires. Plus du tiers des répondants n’avaient ainsi procédé à aucune augmentation dans l’année précédant leur participation à l’enquête. Quant à ceux qui l’ont fait, l’augmentation moyenne se chiffrait à 1,8 %, ce qui était légèrement en deçà de la moyenne québécoise (2 %).

De manière générale, les loyers des OSBL d’habitation, avant subvention, sont de 14 % inférieurs à ceux du marché privé, tels qu’estimés par la SCHL (en pratique, les locataires dont le loyer est subventionné paient encore moins cher pour leur logement). Si l’écart est relativement léger pour les logements de petite taille (entre 3 % et 7 %), il croît dans le même sens que le nombre de chambres, pour atteindre 11 % (logements de deux chambres à coucher) et 28 % (trois chambres à coucher et plus). Globalement, on rapporte un loyer moyen de 604 $ par mois dans les OSBL d’habitation, contre 691 $ pour les appartements d’initiative privée.

À l’aide d’un outil conçu sous l’égide de l’Association canadienne d’habitation et de rénovation urbaine (ACHRU), des simulations financières ont été effectuées sur 67 projets parmi ceux qui arriveront bientôt en fin de convention et qui ont participé au projet de recherche du RQOH. Ces simulations sont basées sur deux principaux indicateurs :

• Le revenu d’exploitation net après convention, soit la différence entre les revenus totaux des organismes (sans subventions) et les dépenses (sans les frais de financement).

• Le montant des réserves accumulées et qui seront disponibles à la fin de la convention.

• Il ressort qu’une bonne majorité (88 %) des projets financés dans le cadre du programme de l’article 56.1 (antérieurement l’art. 95) de la Loi nationale sur l’habitation devraient franchir avec succès l’étape de la fin des conventions, bien que plusieurs devront porter une attention particulière à la planification de leurs réserves.

Quant aux projets financés avec l’aide du Programme sans but lucratif-privé, on estime que la quasitotalité de ces derniers ne seront pas viables et seront incapables de payer leurs dépenses d’exploitation tout en maintenant les loyers ajustés au revenu de leurs locataires, même si leur prêt hypothécaire sera alors amorti.

Un autre signe de l’abordabilité du logement dans les OSBL d’habitation, c’est le peu de pertes locatives qu’ils essuient, que ce soit en raison de l’inoccupation d’un logement ou de non-paiement du loyer. En effet, la majorité des organismes répondants, soit 55 %, ont déclaré n’avoir subi aucune perte de ce type dans l’année précédant l’enquête. Chez les organismes ayant déclaré de telles pertes, celles-ci représentaient 2,4 % des revenus, ce qui demeure assez faible.

Les listes d’attente et les forts taux d’occupation semblent être la norme dans la grande majorité des projets. Cela suggère que l’offre des OSBL d’habitation est adaptée à la demande.

D’autres facteurs concourent sans doute à ce que les pertes locatives soient peu élevées ; certains gestionnaires ont notamment évoqué le fait que les locataires éprouvent un fort sentiment d’appartenance envers leur milieu de vie, en particulier dans les projets destinés aux aînés, ce qui les incite à assumer leurs obligations malgré une condition financière difficile. Cela dit, sachant que la clientèle des OSBL d’habitation est majoritairement à faible, voire très faible revenu, la modicité globale des pertes locatives reste un signe que le secteur atteint son objectif d’abordabilité.

Un rayonnement dans les collectivités

Une étude (2) réalisée en 2011 pour le compte de la Société d’habitation du Québec a démontré avec éloquence la contribution du secteur du logement social et communautaire à la création d’emplois et son effet de levier sur les dépenses d’investissement à l’échelle de la province. On y soulignait notamment que pour chaque dollar versé par la SHQ à titre de subvention, 2,30 $ sont directement injectés dans l’économie québécoise. L’étude mentionnait en outre que la construction de logements abordables contribue de façon significative au mieux-être des collectivités et des individus qui les habitent.

S’agissant des OSBL d’habitation, la recherche effectuée en 2014 par le RQOH confirme à bien des égards cet impact et l’ancrage de ces organismes dans les communautés. On a évoqué, plus haut, la présence des organismes comme employeurs dans les 400 municipalités où ils se trouvent ; les quelque 6500 salariés qu’ils emploient contribuent de façon non négligeable au dynamisme de leur milieu. Cela s’ajoute aux fournisseurs locaux et entreprises sous-traitantes, qui offrent leurs services aux organismes et parfois directement aux locataires.

Autre signe de l’imbrication des OSBL d’habitation dans le tissu social de leur communauté, quelque 38 % des organismes rapportent être gérés en tout ou en partie par des bénévoles, dans certains cas avec l’aide d’une ressource externe pour la tenue de livres. C’est sans compter l’implication des milliers de bénévoles – locataires, représentants d’organismes partenaires et autres membres de la communauté – dans les conseils d’administration et comités mis sur pied par les organismes.

L’importance de cette implication bénévole ne tient pas seulement au fait qu’elle contribue à réduire les dépenses d’exploitation des organismes et donc à maintenir l’abordabilité de leur offre de logement et des services connexes qu’ils proposent ; elle favorise en outre une culture de solidarité et le maillage de réseaux dont l’impact, à défaut de pouvoir être chiffré, se fait sentir très concrètement dans la vie quotidienne des gens.

L’enquête a également permis d’apprendre que plus de 7 organismes sur 10 tirent des revenus de sources autres que les loyers, les subventions et les revenus des services non résidentiels. Ces organismes sollicitent et reçoivent des dons d’organisations philanthropiques et tiennent régulièrement des activités d’autofinancement grâce auxquelles ils obtiennent l’appui du milieu. C’est là un autre signe du dynamisme qui entoure les projets de logement communautaire comme ceux des OSBL d’habitation et leur ancrage dans la collectivité.

Les défis à relever

Le parc immobilier des OSBL d’habitation québécois atteindra bientôt la taille de 50 000 logements. Avec un chiffre d’affaires annuel qui dépasse 850 millions de dollars et des actifs évalués à près de 5 milliards $, l’impact économique du réseau s’additionne à son impact social. S’il apparaît généralement en bonne santé et en mesure de réaliser sa mission, il n’en reste pas moins confronté à d’importants défis.

Bien qu’elle ne permette pas de se prononcer sur l’état physique du parc immobilier des OSBL d’habitation, l’étude réalisée par le RQOH soulève des doutes sur l’étendue des pratiques d’évaluation de l’état des bâtiments et de planification de la gestion des actifs ; un peu plus de la moitié des répondants disent ne pas avoir de plan à cet effet. De manière générale, les budgets d’entretien et de réparation semblent inférieurs à la moyenne du secteur privé canadien, ce qui n’est pas sans soulever certaines préoccupations compte tenu du vieillissement du parc immobilier.

Comme on l’a vu, la fin des accords d’exploitation ne sera pas nécessairement catastrophique pour tous les organismes, mais il y en a tout de même un nombre non négligeable qui fera face à un problème de viabilité, à moins d’un changement de cap de la part du gouvernement fédéral qui dispose pourtant des sommes qui seraient nécessaires et suffisantes pour assurer la pérennité des projets et maintenir leur abordabilité. Plus préoccupant est le fait qu’une majorité des organismes concernés ont affirmé ne pas avoir discuté de cet enjeu ni adopté de plan pour se préparer à cette échéance.

Afin de soutenir ces organismes et de tout mettre en oeuvre pour assurer la pérennité des projets existants, le RQOH a conçu un outil d’accompagnement, qui permet aux gestionnaires et administrateurs d’évaluer la situation financière et immobilière de leur organisme, leur capacité à gérer cette période de transition et les diverses options qui s’offrent à eux pour faire en sorte que ce passage s’opère avec le moins d’embûches possible. Les organismes concernés seront contactés par leur fédération régionale qui leur proposera de les accompagner dans cette démarche, à l’approche de leur fin de convention.

Les données recueillies sur la valeur du parc immobilier des OSBL d’habitation, leur avoir propre foncier et les réserves de remplacement mobilières et immobilières qu’ils ont constituées laissent entrevoir tout le potentiel que le secteur recèle, collectivement, pour assurer à la fois sa pérennité et contribuer au développement de l’offre de logement abordable et de qualité. Dans un contexte où les besoins demeurent nombreux et sont souvent criants, la mise en commun de ce potentiel, alliée au dynamisme du secteur de l’habitation communautaire, contribuerait de manière plus qu’appréciable à la réalisation du droit au logement pour tous et toutes.

Les OSBL d’habitation, des acteurs économiques de premier plan

Réalisée tout au long de l’année 2014, cette étude sur les caractéristiques économiques et la viabilité financière du parc des OSBL d’habitation du Québec a suivi plusieurs étapes. Au printemps, quelque 255 organismes, soit environ le quart des OSBL d’habitation québécois, ont répondu à un questionnaire exhaustif et fourni les données permettant d’évaluer leur situation financière. À l’automne, une fois les données compilées, des entrevues individuelles ont été menées auprès d’une cinquantaine de gestionnaires, pour mieux cerner leur situation et les défis auxquels ils sont confrontés.

Une attention particulière a été portée aux organismes les plus immédiatement touchés par l’échéance des conventions d’exploitation – il s’agit essentiellement de ceux dont les projets ont été réalisés avec le soutien des anciens programmes de financement du gouvernement fédéral dans les années 1970 et 1980 et du Programme sans but lucratif-privé livré par le gouvernement québécois.

Rédigé par l’analyste-conseil Allan Gaudreault, le rapport final de l’étude est disponible sur le site web du RQOH.

Nos remerciements à la Société d’habitation du Québec qui en a financé partiellement la réalisation, aux bénévoles et salariés qui ont aidé à la collecte et au traitement des données, et tout spécialement aux gestionnaires et administrateurs des organismes qui ont bien voulu y participer.

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